Игра, стоившая «свечки»

Все началось двадцать два года назад, когда я развернул свой бизнес в столице и затеял строительство «свечки» в одном из отдаленных спальников города.

Однажды ко мне пришла интересная компания: люди из местной районной администрации и двое дюжих неразговорчивых парней, которые были представлены, как некая служба безопасности. Чиновники сообщили, что согласование на строительство, которое я получил, мною сфальсифицировано. Здесь должен строить другой человек, а не я. А один из парней коротко бросил: если буду «рыпаться», меня найдут в растворе цемента на площадке. И уточнил: понял ли я? Я, конечно, понял. Но был молодой, глупый и несговорчивый. Пройти пришлось все: от перестрелок до шантажа и угроз семье. Пережил.

Строительство велось тяжко. Каждых две недели кто-то пытался его заблокировать. Против меня завели уголовное дело, счета арестовали. Людей – первых покупателей квартир – настращали, что, мол, я их кинул, бабки забрал и пустил на себя. Люди поверили, начались бунты. Их можно было понять. Тогда еще не было механизма финансирования строительства физлицами и многие мои «коллеги» этим пользовались: собирали деньги, а потом «морозили» площадки.

Чтобы найти деньги на достройку злосчастной «свечки» и вернуть себе честное имя в суде, мне пришлось обращаться к «браткам». Те оказались понятливыми: и деньгами помогли, и советом, как лучше организовать бизнес, чтобы никто больше не вмешивался. Ну и для гарантии ввели своих людей в набсовет нашей компании. С тех пор мы много лет с ними строили – без особых проблем. Только в середине двухтысячных мне удалось, наконец, стать самостоятельным игроком.

Тогда строилось живо. Цены с момента старта продаж до официальной сдачи в эксплуатацию вырастали на 80-100%. Впрочем, к сдаче дома все квартиры уже были раскуплены. Народ готов был вкладываться в свайное поле. Рентабельность достигала 300-400%. Потом жахнул кризис-2008. У меня было три валютных кредита в трех банках. Продажи «легли», доллар взлетел, даже проценты платить было нечем. Предложил банкам забрать себе мои новостройки. Один что-то забрал. Остальные кредиты реструктуризировали. До сих пор их выплачиваю.

Главные враги

До недавнего времени мне казалось, что все, что можно было пройти, я уже прошел. Оказывается, ошибался.

…Когда во время Майдана рынок лег, все надеялись: это временно. Вот закончатся волнения – все пойдет по накатанной. Но началась война. Я очень благодарен нашим людям, что они еще верят строителям. Весь прошлый год, несмотря на ситуацию в стране, они шли к нам и покупали. Благодаря этому заделу мы сейчас можем довести прошлогодние площадки до ума. То же, что попытались начать в этом году, скорее всего, законсервирую. Иного выхода не вижу – надо взять тайм-аут.

Главные враги строителя сегодня: озверевший валютный курс, обнаглевшие местные власти и – обнищавшие инвесторы (потенциальные и уже состоявшиеся). По поводу валюты – все ясно. У меня, как и у большинства коллег по цеху,– старые валютные кредиты, реструктуризированные еще пять-шесть лет назад. Платить еще лет по десять. За этот год платежи возросли в три-четыре раза.

Вторая беда: чтобы закупить импортные материалы и комплектующие, нужно потратить в три-четыре раза больше денег, чем год назад.

Тратить нечего. Срываю график платежей. Покупаю отечественные материалы. Результат: строю не бизнес-класс, а эконом. Пришлось переигрывать на ходу. Это значит, что о прибыли придется забыть. Лишь бы закончить не в убыток. Точнее сказать: лишь бы закончить в принципе. И тут встает вопрос: где взять на это деньги.

Банки и «братки»

Банки отметаем. Во-первых, я уже «плохой заемщик». Во-вторых, банки не кредитуют застройщиков. Вообще. Ни одного.

Общаюсь за рюмкой чая со знакомым банкиром. «Ну а что ты хочешь? – спрашивает он. – Застройщики сами себя не лучшим образом показали. Кризис настал, упали продажи, а вы давай разводить руками: ну, не смогли мы, не достроим, не будем обслуживать кредиты… забирайте, что хотите…»

Кроме разобранного крана у нас, и правда, взять нечего. Знакомый сказал, что банк и так ни жив, ни мертв, и наши недострои ему на балансе не нужны: «Нужно идти в местные инстанции, нести взятки, договариваться о переводе земли, о разрешении на строительство и так далее. Слишком хлопотно, и старых проблем хватает. Можешь идти в другие, но и там откажут – банки в новостройки не вкладывают. Разве что сами ее ведут».

Деньги находятся у все тех же «братков». Только их аппетиты нынче побольше, чем двадцать лет назад. Они хотят контролировать все твои стройки. И тебе (если посчитают нужным) выплачивать часть прибыли. То есть, ты превращаешься в прораба. Но! Поскольку прибыли почти нет, они просто хотят контролировать все. Недвижимость им самим нужна. Как и местным властям.

Чиновники и провокаторы

Кстати, о властях. На этом фронте ничего нового: приходит новая команда – запускает на рынок «своих» девелоперов. Или по-другому: девелоперы, чьи интересы лоббирует новая власть, чувствуют полную свободу.

Все цивилизованно. Но это круче, чем в начале моей карьеры со «свечкой». Тебя уже не предупреждают и не выдавливают с рынка. Не угрожают и не стреляют – а зачем? Тебя просто ставят вне закона. Земля – не твоя. Проект – провальный. Прокуратура запрещает строить – там оползни, вулкан, подземное озеро или еще Бог знает что. Все это освещается в СМИ. Все. Ни один покупатель к тебе ни ногой. Ты сам себя быстро хоронишь. Интересно, что «братки» за этим наблюдают в сторонке и – если совсем худо – готовы вбить последний гвоздь.

А еще меня бесят так называемые «стихийные митинги народного протеста». Правый берег Киева превратился в арену перманентных боев. Меня пока стороной обошло, но не сегодня-завтра жду визита «активистов». У них схема отработана за много лет. Есть проект, который уже прошел общественные слушанья, оплачен и утвержден на всех уровнях. И тут бац – «мы против застройки парка, детской площадки, рекреационной зоны» – нужное подчеркнуть. Несколько тысяч долларов – и тихо. Сейчас, правда, лучше «работают» квартиры. Организаторам предлагаются квадратные метры в новом доме. Как и местным властям. Как и «браткам».

В итоге превентивно собираю досье на «активистов», не скуплюсь. И доказательную базу для своих объектов: почему здесь не может быть площадки, сквера, зеленой зоны. Пусть только попробуют сунуться – церемониться не буду. Сразу суд. Посмотрим, кто кого.

«Голый покупатель»

А в это время покупатель мой все больше тонет. У него уже совсем нет денег. Вносит первый взнос, а потом приходит: дай отсрочку! Даю. А он снова – через три месяца – дай и дай… Сижу, кричит, без работы.

Стараюсь разговаривать с каждым «проблемным» лично. Но в последнее время на это времени катастрофически не хватает – число «проблемных» растет день ото дня. Учусь изо всех сил быть терпеливым и любить своего покупателя. Каждое утро начинаю с того, что говорю себе: «У меня самые адекватные и нормальные клиенты».

Сейчас у меня самого нет денег. Ввожу дом в эксплуатацию и не могу найти средства на подключение. И тут уже я кричу будущим жильцам: ребята, хотите вселиться, скидываемся! Не знаю, пойдут ли на это. Почему-то верю, что пойдут.

Эпилог

Я оббиваю пороги банков, но мне приходится обращаться к криминалитету. Я готов отдать последнее – свой доход – и уговариваю сотрудников подождать с зарплатой. Стараюсь строить. Вообще слово «строить» хорошее. Строят планы, будущее, страну. Но дом построить в наших реалиях все труднее. Есть в этом стремлении сдать объект, пусть на грани рентабельности, а иногда и в убыток, что-то от одержимости. Не буду позориться. И надежда есть. И иммунитет. И потом – я же оптимист.

ABCnews